پیش بینی بازار مسکن در سال 1401 - وبلاگ خلیج اپ

به گزارش وبلاگ خلیج اپ، یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه پروژه نهضت ملی مسکن تاثیر چندانی بر فرایند کلی بازار ایجاد نمی کند گفت: از آبان سال گذشته نرخ رشد ماهیانه قیمت خانه در شهر تهران 1.5 درصد بوده که به نصف تورم عمومی رسیده، در واقع قیمت واقعی مسکن کاهش یافته و انتظار داریم این فرایند حداقل تا یک سال آینده ادامه پیدا کند.

به گزارش ایسنا، مهدی سلطان محمدی اظهار کرد: از آبان ماه سال گذشته به این طرف بازار مسکن وارد یک فرایند افزایش آرام، ولی مستمر شده و مقدار نرخ رشد قیمت آن از تورم کمتر بوده است. به طور میانه از حدود یک سال و نیم گذشته قیمت مسکن در شهر تهران هر ماه 1.5 درصد افزایش یافته در حالی که تورم عمومی و افزایش قیمت مصالح ساختمانی بین 2.5 تا 3 درصد بوده است؛ یعنی حدود دو برابر افزایش قیمت مسکن.

حباب قیمت در حال تخلیه تدریجی است

وی اضافه نمود: شرایطی که هم اکنون در بازار مسکن وجود دارد معمولا در دوره رکودی مسکن اتفاق می افتد. در این مدت حباب دوره رونق به طور آرام تخلیه می گردد.

این کارشناس بازار مسکن توضیح داد: یکی از تفاوت های بازار مسکن با سایر بازار ها این است که به علت چسبندگی قیمت ها در بازار مسکن، تغییرات قیمت در جهت تخلیه حباب، به کندی صورت می گیرد. دوره رکود عموما با کاهش قیمت اسمی مسکن همراه نیست، ولی مقدار رشد آن آرام می گردد و از تورم عمومی جا می ماند.

سلطان محمدی با بیان اینکه علیرغم رشد حدود 20 درصد قیمت مسکن در شهر تهران حباب قیمت آن نیز حدود 20 درصد تخلیه شده است پیش بینی کرد: این فرایند برای یک سال آینده هم احتمالا تداوم می یابد. به علت فشار های تورمی، افزایش قیمت خانه را خواهیم داشت، اما افزایش کمتر از تورم خواهد بود. البته این در میان مدت ممکن است متغیر هایی منجر به شوک های مثبت و منفی گردد و فرایند با نوسانات ماهیانه همراه باشد. یعنی در ماه هایی شاهد شیب بالا یا شیب پایین باشیم، ولی انتظار داریم فرایند افزایشی با شیب کمتر از تورم ادامه یابد.

نهضت ملی مسکن تاثیری بر بازار ندارد

وی برنامه دولت برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در قالب طرح نهضت ملی مسکن را فاقد اثرگذاری لازم دانست و گفت: معمولا این نوع برنامه ها نمی تواند بازار مسکن را به طور بنیادین تغییر دهند. بخصوص که به علت کمبود زمین در در شهر های بزرگ از جمله تهران، این طرح ها کارآیی زیادی ندارد. تجربه هم نشان داده که تکمیل این پروژه ها طولانی می گردد. مسکن مهر حدود 14 سال طول کشید و هنوز در بخش هایی ناقص است.

این کارشناس بازار مسکن تاکید نمود: مقدار نقش دولت در عرضه مسکن معمولا محدود بوده و نقش اصلی را خانوار ها و سرمایه گذاران بخش خصوصی بر عهده داشتند. در آینده نیز همین خواهد بود. از طرف دیگر قیمت هایی که از سال گذشته برای مسکن ملی پیش بینی می کردند در این مدت تقریبا دو برابر شده است. مقدار وام نیز عملا تغییری نداشت و خانوار ها باید هزینه ساخت پروژه را تامین نمایند. سوال این است که آیا خانوار ها قادر به تامین این منابع هستند؟ خیر. به نظر می رسد این مطالعات در طرح نهضت ملی مسکن سنجیده نشده است.

سلطان محمدی، سمت و سوی بازار مسکن با طرح های آمایش سرزمین را فاقد هماهنگی لازم دانست و گفت: در طرح آمایش، بیشترین تمرکز در منطقه جنوبی و منطقه زاگرس در نظر گرفته شده است. در حالی که احتیاج ها فعلا در جا های دیگر است. این عدم تطابق بازار با طراح هایی که برای این پروژه ها می گردد و نبود منابع، مشکلاتی هستند که کارآیی پروژه های دولتی را کاهش می دهد؛ بنابراین به طور خلاصه شرایط بازار به وسیله پروژه های دولتی به طور بنیادین تغییر نخواهد کرد.

ورود میلیون ها خانه خالی به بازار مسکن خیالات بود

وی درباره اثر پایه های مالیاتی از جمله مالیات خانه های خالی، عایدی سرمایه و خانه های لوکس بر بازار مسکن گفت: تاثیر این نوع مالیات ها در بازار مسکن بسیار بسیار ناچیز خواهد بود. موضوع خانه های خالی عملا به جایی نرسیده است؛ چرا که شناسایی این واحد ها بسیار سخت است و این تصور که میلیون ها خانه خالی به بازار وارد می گردد به نوعی خیالات بود. مالیات واحد های لوکس نیز به علت آنکه تعدادشان چندان زیاد نیست عملا تاثیری در شرایط کلی بازارندارد.

این کارشناس بازار مسکن در عین حال توضیح داد: یکی از نگرانی های فعالان صنعت ساختمان مالیات ساخت و ساز بود که خوشبختانه با بخشنامه نو، نگرانی ها و ابهامات تا حدی رفع شده است. در گذشته وقتی مالیات سازندگان را می خواستند مشخص نمایند قیمت زمین را بر اساس قیمت های روز استخراج و مقدار فروش را از هزینه ها کم می کردند. چیزی که باقی می ماند تحت عنوان سود محاسبه و مالیات بر عایدی اعمال می شد. بر این اساس ارزیابی قیمت زمین و هزینه های ساخت، آن هم در بازاری که هر لحظه تغییر می کرد کار بسیار سختی بود که بعضا ممیزی بر اساس سلیقه شخصی خودش مقدار مالیات را جابه جا می کرد. یکی از دلایل کاهش سرمایه گذاری در بخش ساختمان همین ابهامات بود.

به گفته سلطان محمدی، خوشبختانه در بخشنامه درصد ثابتی از قیمت فروش را به عنوان مالیات در نظر گرفته اند که این باب فساد را تا مقدار ای می بندد؛ بنابراین هم وصولی دولت بیشتر می گردد و هم برای سازندگان تکلیف مالیات روشن و شفاف خواهد بود.